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房地产|“地王”制造者龙光和它的金主们

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有“地王收割机”之称的龙光,在首轮集中拿地中一如既往地豪横。

5月13日,龙光又在深圳豪砸近80亿拿下两块地,之后又在南京拿下了两宗地,其中一块创下了区域新高。

龙光和它的掌舵人纪海鹏似乎希望复制深圳“地王”的成功。从2014年开始,纪海鹏和他的朋友们数次豪赌深圳,踩对了鼓点,收获了可观的利润,规模也随之推高,晋身千亿俱乐部。

龙光的地王模式离不开大量资金的支持。在它多次斩获地王背后,闪现着平安、浙银等机构的身影。

在没有双限双竞、房价一直上涨的时代,龙光借助外部资金的地王模式获取了成功,但在接下来的限价时代,它将何去何从?

地王背后的资本腾挪

龙光,这家发迹汕头的房企,在深圳土地市场上的拼杀一直都非常凶猛。

在本月结束的深圳首轮集中供地中,龙光拿下了两块地,合计耗资79.88亿元。其中最受关注的是南山区西丽街道地块,经过近两小时举牌,最终由龙光以69亿拿下,折合楼面地价约2.39万元/平方米。

该地块没有商品房,业态包括办公、商业、酒店、熟食中心以及可售人才住房。有业内人士测算,如果将人才房年内周转,可为今年业绩贡献大约38亿元销售额。

华尔街见闻了解到,龙光地产负责举牌的是投资发展中心总经理吴志平,在董事长纪海鹏的胞弟纪建德辞任执行董事、行政总裁职务后,深圳的土拍便由吴志平一手操刀。

外界都怀疑龙光怎么算得过来账,龙光一名内部人士表示,对该地块的考虑并不只是盈利水平,“老板对大本营深圳的地块情有独钟,更在意在深圳的战略意义。”

龙光是深圳地价、房价上涨的受益者,而它拿下的每块地王背后,都充满了资本腾挪的故事。

在过去数年间,龙光在深圳龙华、光明以及前海等多个区域都曾抢下“地王”,踏着深圳房价走高的鼓点前进,赚了个盆满钵满。

而每一块龙光地王的诞生,背后不仅有龙光创始人纪海鹏的运作,更隐藏着一系列复杂融资安排。

2014年12月,龙光以46.8亿元的总价拿下深圳龙华的一宗“地王“,楼面地价2.51万元/平方米已接近当时周边新房价格,龙光执行董事肖旭在当时也承认这个价格确实高,但“符合公司投资原则”。

随后在2015年,深圳楼市一轮暴涨启动,龙光在该地王上“解套了”。

尝到了甜头的龙光此后一发不可收拾,2015年至今仍不断高溢价拿地,创下多个地王。2015年龙光以112.5亿元拿下龙华总价地王,2016年时又以140.6亿元的价格拿下深圳光明新区地块,成为彼时的全国总价地王。

龙光敢于多次拿下“地王”,都离不开“金主”的支持。这些地王背后,背后闪现着浙商银行、平安大华以及其他机构的身影。债权和股权融资,成为龙光在深圳大跃进的“杀器”。

龙光早期的金主是平安大华。2014年12月17日,龙光宣布平安大华对龙华地王玖龙玺项目公司注资20亿元,项目最终由龙光及平安大华分别持有51%及49%权益;2015年,龙光再次向平安大华借款,用于开发红山地块。

2016年,毕马威在龙光的财务报告中给出“保留意见”,主要原因是平安大华和龙光地产签订的“明股实债”属于“抽屉协议”,这些交易会让本应在负债端的近百亿资金放在了资产端,对债务结构、利润有明显影响。

2016年5月17日龙光曾宣布与平安大华签订框架协议,向惠州龙光城项目公司注资45亿元用于开发项目,同时提供委托贷款5亿元,从而获得龙光城项目10%的股权,成为二股东,龙光持有该项目的股权则降至90%。

一年后,龙光将其惠州龙光城项目10%股权以约40.39亿元的代价从平安大华手中收回。此操作路径符合“明股实债”的特性。

2017年后,龙光与平安大华甚少合作,转而频频出现的是另一金主——浙银钜鑫。

2016年龙光拿下的光明新区的地王,就有着浙商银行的身影,该地王后面被打造成自玖龙台。在拍地前夕,拿下地王的合资公司凯丰实业发生股权结构变更,包括深圳市龙光房地产有限公司(下称深圳龙光)、浙银钜鑫(杭州)资本管理有限公司(下称浙银钜鑫)在内的公司对凯丰实业进行注资。其中,浙银钜鑫持股10%。

层层穿透后,浙银钜鑫后面牵出了浙商银行和平安大华。

这些结构最后在财报中都被以各种形式消化,美化报表。2019年的年报中,龙光在玖龙台上所占权益是100%,浙银钜鑫持股的10%权益不见了。

借助金主们的资金,地王模式让龙光受益匪浅,尤其是在深圳。它们成为龙光在大湾区销售的主要来源。

数据显示,龙光玖钻在2018年销售额为159.9亿元,当年龙光的总销售额为718亿元,该项目贡献就超过20%。

2020年财报显示,龙光在大湾区销售额占全年比重的59.3%,主要来自龙光·玖龙台、龙光·玖悦台两个项目。

高管闪离与去“家族化”

发迹于汕头的龙光集团,是典型的民营房企,纪海鹏、纪凯婷父女通过家族信托持有龙光超过70%的股份。

龙光是房地产业内少有的被贴上“地王”标签的公司之一,其余的则是泰禾、融信。过去几年,龙光通过与机构金主们结盟,豪赌深圳,多次拿下地王,借着货币政策和市场的光,它赌赢了,但这更多是“时运”所致。

在土地红利、金融红利时代,高价地扩张就是一场豪赌,赌的是房价无坚不摧的神话。但在如今“房住不炒”、“两集中”等政策形势下,这场豪赌显然要进入尾声。

硬币的另一面是,当下房企拿地的风险已经非常高了,龙光在深圳以及全国获取项目也越来越难,利润空间被限;而过于集中于深圳、大湾区,也令龙光在走出去、扩大规模方面专业能力不足。

像其他主流房企一样,龙光也试图去“家族化”,引入更多职业经理人,建立更专业的公司治理制度,挖掘管理红利。

被外界视为“去家族化”最重要的一步,就是在2019年9月,纪海鹏做了一个重要的决定,让其胞弟纪建德离开龙光。随后执行董事赖卓斌获任行政总裁,同时,委任执行副总裁吴剑为执行董事。

去年初,龙光引入明星职业经理人傅明磊担任执行总裁,傅明磊在长三角耕耘多年,先后任职万科、旭辉、华夏幸福;原绿城CFO冯征也同时加盟,担任首席财务官一职。

但在加盟仅一年多后,傅明磊就选择离职,同期加入的冯征也已离开。

华尔街见闻亦了解到,分管物业和品牌的龙光副总裁沈力男也将离职,他已被从内部通讯录中移除,接任他的会是4月份新加盟龙光的朱剑敏。朱剑敏曾任碧桂园担任集团副总裁、博智林机器人公司副总裁等职。

在不断引入职业经理人的同时,却是高管的“闪离”。一名地产猎头对华尔街见闻表示,从骨子里,龙光仍然是一家“家族企业”,与恒大、碧桂园、雅居乐等广东房企类似,公司内部也是“老板说了算”的文化,职业经理人氛围不浓。

也有业内人士分析称,龙光是个资源导向型的企业,它的地王模式、在熟悉的区域做旧改,使得职业经理人在业务、管理上的优势没法发挥。而公司的氛围也让许多职业经理人很难独立做出决策,最终不得不选择离去。

一名房地产大佬最近和华尔街见闻分享了他的一个观察:在过去,老板说买哪块地就买哪块地,是踏着土地的红利,买什么都赚钱,不会出错。但近期很多企业明白过来,靠“赌”是不行的,在成本、投资和核算方面都要精细化运营。

虽然推出了长期事业合伙人计划,强化职业经理人共创共享价值机制,但老板的思维、公司的管理惯性都需要做出改变,龙光还有很长一段路要走。

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