2021俄罗斯欧洲杯官网

logo

立即开户
  1. 2021俄罗斯欧洲杯官网
  2. 市场热点
  3. 文章详情

房地产|豪掷187亿北京抢地,卓越逆势冲击前20的野心

手机扫描二维码 ×
2021俄罗斯欧洲杯官网

深圳有几家极为低调的房企,卓越集团是其中之一。

然而这种低调,随着新的明星职业经理人陈凯的加入,转为了高调,甚至激进。

5月11日,卓越在北京集中供地市场砸下187亿,与合作伙伴们一口气包揽了4宗地块,成为当天最大的“黑马”。

而今年截至5月13日,卓越的新增土地货值已接近去年全年。

卓越突然高调背后,是董事长李华希望卓越跨过“千亿魔咒”,在三年内做到行业TOP20的野心。

2020年,克而瑞研究统计数据显示,卓越的销售额仅为994亿,排名第44位。要在三年内冲到前20,除了加杠杆扩大规模,似乎没有别的办法。但在当前房地产行业降杠杆的大趋势下,卓越想要突围困难重重。

黑马卓越

5月10日北京首块地块拍出后,拍卖大厅里传出一声“耶”,这是来自卓越集团的人。在这块地块竞拍中,卓越单枪匹马地击退了包括中海、平安、金地+华润+保利联合体等在内多名极具实力的竞争者。

第二天卓越的势头更猛。与首开、中交分别组成联合体,卓越又拿下了三宗地块,两天下来,四块地合计耗资187.27亿。

华尔街见闻了解到,卓越独自摘下的朝阳金盏乡小店村地块,后期会与其他开发商合作操盘,其余3宗地块也有可能会引入其他合作方。

一名地产分析师称,从账面上看卓越拿下的地块利润空间很低。

卓越单独拿下的地块成交总价39.27亿元加13%政府产权份额,但成交楼面价为52988元/平方米,销售价格上限为7.6万元/平方米,地块容积率为1.3,控制高度18米。

“这种条件下该地块能做出利润很难”,该分析师表示,卓越其余地块挑战也不低,与中交联合拿下的两块地块楼面价和房价上限差额也在1万元/平方米、1.2万元/平方米的水平,利润空间非常有限。

中原地产首席分析师张大伟也认为,本次土拍,房企利润被严重压缩,未来将考验企业项目的运作能力。

卓越在北京激进拿地的风格,确实与其过去25年里的低调“大相径庭”。

卓越身上最大的标签是深圳“写字楼之王”,目前卓越在深圳累计在建和开发的写字楼超过40座,深圳福田中心区,前海片区,卓越都建设了地标项目。甚至很多深圳人都分不清以卓越命名的多个写字楼、商场,经常被绕晕。

但卓越的住宅项目却乏善可陈,而且出了大湾区,提起卓越也很难想起有什么知名项目。

在本次拿地前,卓越在北京也非常低调,虽然卓越2005年就成立了北京公司,并在2015年、2017年与其他企业合作拍下过地块,但均以与其他企业合作为主。目前卓越在北京的两个项目都是与万科合作,甚至项目名也是冠以万科的名字。

事实上,从2016年起,卓越就开始冲击规模,加速全国化。2017年、2018年的新增项目货值均超过1000亿元,但在2019年时却突然腰斩,至566.9亿元,2020年卓越新增货值749.8亿元。

最近一年以来,卓越的公开市场拿地策略也发生明显的转向,由低调转向激进。

在去年上半年,卓越在成都、宁波、青岛等11个城市拓展了大约16宗土地,参与了260多次土拍。在下半年,卓越又参与了土拍240次左右,单是在11月就在青岛、温州、扬州等7个城市拿下了9宗地块。

尤其是在“两集中“政策实施后,卓越就成为了各个城市土拍市场上的常客。

进入2021年的卓越更加高调。今年1月份,卓越以12.1亿元拿下重庆一宗商住混合用地,楼面价达14236元/平米,溢价率36.88%,成为了重庆的新地王。

同月,卓越又在广州黄埔拿下一块地块,楼面价仅次于2016年8月中冶科工创造的黄埔“地王”。

克而瑞数据显示,在今年前4个月,卓越新增土地货值达548.1亿元,在榜单上排在第10,算是北京地块,则已超去年全年。

机会与风险

在业内人士看来,卓越的激进变化,与李晓华的追求,以及新加入的几位职业经理人有关,最近的拿地很像是陈凯的风格。

在去年11月加入卓越成为执行董事长的陈凯,是李晓华“三顾茅庐”而请来,曾任华润置地执行董事,离开华润后他辗转多家公司,先后带领阳光城、中南置地跨入千亿序列,业内知名的明星经理人。

克而瑞数据显示,2020年卓越全年销售为994.1亿元,同比增长4.7%。距李华在2018年内部讲话中提出的三年千亿仅一步之遥。

但李华有了更高的期许,他在集团内部会议上表示,两三年内希望卓越能做到行业TOP 20。

根据克而瑞排名,第20位的中梁控股去年销售为1688亿元,这意味着卓越要在未来三年里,实现销售2000亿左右,要在目前的基础上增长80%以上。

要实现这个目标,卓越必须保持高杠杆、高周转、高增长的模式。

按照卓越集团官网数据,目前卓越全国开发面积超过2000万平方米,土地储备面积超过5000万平方米,70%储备于粤港澳大湾区。

其中大量储备为旧改项目、城市更新项目。但这些项目转化周期非常慢,像盐田区桥东片区更新单元项目,2010年列入政府清单,9年后产品才上市。

卓越集团在去年也就旧改给出了规划,未来三年卓越城市更新项目预计开发建面超过500万方,总货值超过1000亿元。

显然要靠旧改实现李华进入行业TOP20的目标,并不容易。要实现这个目标,首要只能是加大拿地,做大规模。

董事长的野心,明星经理人的加持,卓越有机会再向上冲击,但时代环境与前几年已大不同。

当今房地产市场已处于三道红线降杠杆、集中供地考验资金实力的大变局时期,卓越这样的非上市中型房企,如若融资渠道不畅,经营水平不高,会有很大的风险。

市场对卓越在北京豪砸超百亿拿地的行为也非常震惊。在第二天土拍的途中,市场上就开始传言,卓越可能要退地了,账算错了。

卓越对此予以否认。卓越有关内部人士对华尔街见闻表示,“这肯定是假的,怎么可能会退地”。

该人士表示,退地后果很严重,如果退地,卓越不仅要被没收保证金,还会被列入当地土拍黑名单。

另一名卓越方面的人士也表示,每家企业算账逻辑是不一样的,这些地块拿下的价格没有超出集团授权。

显然,市场对于卓越退地的疑问在于,这家长期专注珠三角的公司是否能异地发展,以及资金是否充裕。

卓越方面指出,卓越长期围绕1+1+X展开战略布局,第一个1是湾区,第二个1是长三角,X是具备高潜能的一二级城市。北京作为一线核心城市,既是战略布局城市,也是一直要长期关注和研究的,长期看好北京市场。

由于非上市公众公司,卓越集团的财务、资金状况并不明朗。

卓越方面表示,“截至2020年底,卓越集团经营性净现金流200多亿元,现金流问题并不存在。”

不过,在房地产行业降杠杆的趋势下,非上市公司融资渠道并不多,卓越三年冲击top20的目标,难度很大。

拓宽融资渠道也成为必然。接近卓越的人士表示,卓越地产业务也有计划上市。

历史热股平均涨幅21.21%,每周2只助你把握市场轮动机会!详细可看图
扫描二维码添加小西老师 ×
2021俄罗斯欧洲杯官网

免责声明
本文内容仅为投资者教育之目的而发布,不构成投资建议。投资者据此操作,风险自担。我司力求本文所涉信息准确可靠,但并不对其准确性、完整性和及时 性作出任何保证,对因使用本文引发的损失不承担责任。股市有风险,投资需谨慎!

更多相关文章

×
2021俄罗斯欧洲杯官网优选
微信扫描二维码 ×
2021俄罗斯欧洲杯官网优选
微信扫描二维码 ×
2021俄罗斯欧洲杯官网优选

2021俄罗斯欧洲杯官网