2021俄罗斯欧洲杯官网

logo

立即开户
  1. 2021俄罗斯欧洲杯官网
  2. 市场热点
  3. 文章详情

IPO|多家长租公寓暴雷后,旭辉瓴寓想上市很难

手机扫描二维码 ×
2021俄罗斯欧洲杯官网

编辑 | 张晓玲

尽管这两年有不少长租公寓暴雷,但这不妨碍开发商在这一领域持续深入。

市场消息显示,旭辉集团正在谋求旗下长租公寓业务旭辉瓴寓上市,或将成为开发商系长租公寓第一股。

旭辉瓴寓目前布局全国18城,房源超过7.44万间,是仅次于万科泊寓、龙湖冠寓的第三大开发商系长租运营商。

前两年,分散式长租公寓两家头部企业青客公寓、蛋壳公寓,先后在美上市,结果纷纷暴雷。2020财年青客巨亏15.34亿元,股价一落千丈,而蛋壳仅上市445天就遭纽交所摘牌。这已给租赁住房市场蒙上阴影,让资本望而却步。

一名行业内人士指出,长租公寓资本化要至少解决两个问题,一是自身盈利难题;二是整个行业面临的资本信任困境。

规模扩张

旭辉集团创始人林中曾表示,未来旭辉7个多元化业务将排队上市,在永升物业之后,第二批上市的就是长租公寓业务。

上市的前提是规模,与曾经的开发商类似,长租公寓初始阶段也是冲规模。规模效应将带来盈利可能。

目前,规模唯一突破10万间的开发商系长租公寓,只有万科旗下的泊寓,截至2020年底,万科泊寓在22城累计开业14.24万间,不过万科尚未宣布泊寓盈利。

而规模排名第二、三的龙湖和旭辉,都对外表示要在2021年年底实现盈利,目前龙湖开业房源数为9.0万间,旭辉管理规模是7.44万间。

为了实现上市计划,旭辉将进一步在规模上发力。旭辉瓴寓CEO张爱华近期表示,三年内要把长租业务资产总额增加两倍至300亿元,然后寻求上市,十年内将管理资产规模扩大十倍,达到1000亿元人民币。

按照这一计划,近两年已经放慢步伐的旭辉瓴寓,将迎来新一轮的大规模房源拓展。

开发商的长租公寓主要有轻资产托管式、中资产包租式、重资产三种模式。2018年时,旭辉瓴寓的重资产项目在20%,轻资产项目占80%。当时旭辉就提出,未来要逐年增加重资产比重,最终达到轻重资产各占50%的比例。

近三年来,旭辉瓴寓一直在加码重资产,他们寄望通过“政企合作”,获得更多低价土地。

“对于长租业务,战略机遇无疑在于政府提供的低成本土地。只有土地成本足够低时,才会出现回报率令人满意的产品。”张爱华说。

工业用地、集体土地的价格大幅低于住宅及商办类用地,对于长租企业来说,实现盈利可能性大幅增加。

这类土地不易获取,它们大多被国企央企拿下,这也是旭辉要寻求政企合作的原因。但业内人士指出,指望大幅增加这类土地的可能性不大。

长租公寓的规模扩张对企业现金流、资金和融资提出了非常高的要求,“对于大部分企业来说,在突破5万间之前,现金流可能就断了。”一名头部长租公寓企业高管说。

此外,一名业内人士认为,此前纯租赁住宅用地开工建设率普遍较低,建设速度明显不如销售型产品,而“三道红线”下,房企资金成本变得更高,因而他对开发商持续投入长租公寓业务并不乐观。

资本化之难

无论多难,旭辉是坚定要上市了。华尔街见闻获悉,旭辉瓴寓上市已进入筹备期。

“旭辉确实正在为长租公寓IPO做准备,希望能吸引国际型机构做基石投资者,真正实现上市还需要三年时间。”一名了解内情的消息人士告诉华尔街见闻。

规模之外,一定的投资回报率也是长租公寓可以资本化的条件。从国际来看,长租公寓多以REITs形式上市,其投资回报率至少在6-7%之间。

而目前,长租公寓不赚钱仍是行业内普遍现象。

今年年初,SOHO中国董事会主席潘石屹大力唱衰长租公寓,他表示在现在的金融、税收环境下,做长租公寓的人“非骗即傻”,原因是他认为办公楼出租回报率大概为3%,长租公寓大约为1%,而同期银行贷款利率为4%—5%。

根据仲量联行关于长租公寓的市场研究报告,在主要的一二线城市,大部分长租公寓的租金回报率不足2%,远低于融资成本。

万科总裁祝九胜等多名万科高层人士也都曾表示,长租公寓赚钱很难。

确实,光凭自有资金或者常规融资渠道,是不足以持有低回报率的重资产项目的。截至2020年底,旭辉加权平均融资成本为5.4%,旭辉瓴寓对外公布的重资产项目租金回报率基本只能维持到5%,个别优秀项目达到5.5%。

即便如此,旭辉仍押注重资产模式,因为看到了远期资产增值、通过REITs退出的可能性。

早在2018年,旭辉就尝试过发行30亿的国内首单长租公寓储架式权益型“类REITs”。

实际上,真正能让长租公寓实现正向回报的方式,只有通过REITs退出,因为回收租金太慢了,而持有不动产占用大量资金。美国租赁住房行业的爆发点,正是推出REITs的时候。

但是在国内,REITs尚未完全放开。去年4月,国家推进基础设施领域REITs试点,宣告公募REITs正式启航。张爱华认为,基础设施REITs推出后,租赁住房很可能就是下一个REITs品类。

但这尚无政策时间表,一名金融人士指出,随着国内对房地产金融的收紧,针对商业地产、持有型物业的REITs推出只会更谨慎。预计短期内难有突破。

也就是说,长租公寓真正的“投融管退”闭环还远未实现。

历史热股平均涨幅21.21%,每周2只助你把握市场轮动机会!详细可看图
扫描二维码添加小西老师 ×
2021俄罗斯欧洲杯官网

免责声明
本文内容仅为投资者教育之目的而发布,不构成投资建议。投资者据此操作,风险自担。我司力求本文所涉信息准确可靠,但并不对其准确性、完整性和及时 性作出任何保证,对因使用本文引发的损失不承担责任。股市有风险,投资需谨慎!

更多相关文章

×
2021俄罗斯欧洲杯官网优选
微信扫描二维码 ×
2021俄罗斯欧洲杯官网优选
微信扫描二维码 ×
2021俄罗斯欧洲杯官网优选

2021俄罗斯欧洲杯官网